コンサルティング事例
CONSULTING CASE
元々頼んでいた管理会社から会社の方針でサブリースの大きな賃料改定をしないならサブリースの解約したいと連絡があった。
普段は本業が他にあるので忙しくお任せでやってもらいたいと思っていたのでサブリースを継続する為に賃料改定を受け入れないといけないのか、ただそこまで下がってしまうなら自分で管理することも検討していたところで相談をしました。
普段は本業が他にあるので忙しくお任せでやってもらいたいと思っていたのでサブリースを継続する為に賃料改定を受け入れないといけないのか、ただそこまで下がってしまうなら自分で管理することも検討していたところで相談をしました。
【アセットコンサルティングからのご提案】
現状のサブリースの賃料はそのまま引き継ぐ形で更に5年間延長させて頂きました。
また原状回復のリフォームの打ち合わせがスケジュールの関係で既存の管理会社と上手くいっていなかった為定額制にして設備品の故障以外での費用発生をゼロにしました。
元々のサブリース賃料を改定をせずに引き継ぎをしたので定額のリフォーム代を払っても改定後の賃料より多くご送金することが出来ました。
現状のサブリースの賃料はそのまま引き継ぐ形で更に5年間延長させて頂きました。
また原状回復のリフォームの打ち合わせがスケジュールの関係で既存の管理会社と上手くいっていなかった為定額制にして設備品の故障以外での費用発生をゼロにしました。
元々のサブリース賃料を改定をせずに引き継ぎをしたので定額のリフォーム代を払っても改定後の賃料より多くご送金することが出来ました。
サブリース契約でメンテナンス費用や修繕費用も全てお任せにしていた為、借入と固定資産税を支払うとほとんどお金が残らない状態でした。
ただどのくらい良くなるのか、手間が増えてしまわないかなど不安があった為そのままになっていました。
ただどのくらい良くなるのか、手間が増えてしまわないかなど不安があった為そのままになっていました。
【アセットコンサルティングからのご提案】
サブリース契約の年間収支と通常管理での年間収支の比較をして頂きました。
懸念されていた空室率ですが、周辺物件と比較し、入居率の目標を93％に設定して検証した結果、年間150万円以上の改善が出来ることが分かりました。
その他退去ごとの修繕費についても単価交渉を業者に依頼して15％ほど削減できることが分かりました。
サブリース契約の年間収支と通常管理での年間収支の比較をして頂きました。
懸念されていた空室率ですが、周辺物件と比較し、入居率の目標を93％に設定して検証した結果、年間150万円以上の改善が出来ることが分かりました。
その他退去ごとの修繕費についても単価交渉を業者に依頼して15％ほど削減できることが分かりました。
地元の会社に無料で管理をしてもらう代わりに募集を頼んでいたが、半分空室になって空室期間も1年以上の部屋も出てきていました。
ただ付き合いも長かった為なかなか言い出せずにいましたが、現地調査をして頂いた時に現場の管理状況のあまりの悪さに無料でお願いしていることの意味を痛感しました。
ただ付き合いも長かった為なかなか言い出せずにいましたが、現地調査をして頂いた時に現場の管理状況のあまりの悪さに無料でお願いしていることの意味を痛感しました。
【アセットコンサルティングからのご提案】
まずは募集に関して来店したお客様にのみ紹介する形になっていましたので情報管理を徹底しました。ポータルサイトへの告知が行き届いていなかった所は当社HPはもちろん、近隣仲介店様への訪問を繰り返しすることで全店舗に募集状況を告知することに努めました。
近隣の法人様でタイミングよく3部屋借りて頂くお話がきたため直ぐに空室を埋めることができ、管理料や建物管理の清掃などの費用を捻出しても手残りを大きく増やすことが出来ました。
まずは募集に関して来店したお客様にのみ紹介する形になっていましたので情報管理を徹底しました。ポータルサイトへの告知が行き届いていなかった所は当社HPはもちろん、近隣仲介店様への訪問を繰り返しすることで全店舗に募集状況を告知することに努めました。
近隣の法人様でタイミングよく3部屋借りて頂くお話がきたため直ぐに空室を埋めることができ、管理料や建物管理の清掃などの費用を捻出しても手残りを大きく増やすことが出来ました。
管理会社の担当が頻繁に変わる為都度都度説明をするのが面倒になり、他で仕事もしているのであまりアパートのことに時間が割けていなかった為退去ごとにスムーズなリフォームや募集が出来ない状態になっており空室が徐々に増えていってしまっていました。
書面でいろいろと送ってもらっていたみたいですがこちらも気づかずにリフォームがされないまま募集もかかっていない部屋もあったことが分かりました。
書面でいろいろと送ってもらっていたみたいですがこちらも気づかずにリフォームがされないまま募集もかかっていない部屋もあったことが分かりました。
【アセットコンサルティングからのご提案】
弊社からはＬＩＮＥでのやり取りをご提案させて頂きました。
その結果写真も現地から直接送って夜や休日などオーナー様のご都合のいい時にご連絡を取り合うことが出来る様になりました。元々立地がいいエリアでしたので条件設定や原状回復後は直ぐに５部屋とも空室が埋まり年間で300万円ほど賃料収入を増やすことが出来ました。
弊社からはＬＩＮＥでのやり取りをご提案させて頂きました。
その結果写真も現地から直接送って夜や休日などオーナー様のご都合のいい時にご連絡を取り合うことが出来る様になりました。元々立地がいいエリアでしたので条件設定や原状回復後は直ぐに５部屋とも空室が埋まり年間で300万円ほど賃料収入を増やすことが出来ました。
退去ごとの修繕費の提案内容が毎回高額だった為気になっていた。
サブリースだったので仕方ないと思ってはいたが、一度相見積もりを取ってもらうことにしたら、リフォームの単価の前にリフォームの内容に対する考え方が違っていました。
サブリースだったので仕方ないと思ってはいたが、一度相見積もりを取ってもらうことにしたら、リフォームの単価の前にリフォームの内容に対する考え方が違っていました。
【アセットコンサルティングからのご提案】
オーナー様は一つ一つの項目の金額についてばかりに目がいっていましたが当社からはそもそも施工する必要がある工事なのかを理解して頂きました。その結果工事内容の中であまり効果のない工事や修理で直るものもなんでも交換してしまっている工事が多々見られました。
サブリースについては通常管理にすることでキャッシュ改善をすることはお伝えしましたが、空室への不安からそのままの金額で当社にて引き継ぐことになりました。
オーナー様は一つ一つの項目の金額についてばかりに目がいっていましたが当社からはそもそも施工する必要がある工事なのかを理解して頂きました。その結果工事内容の中であまり効果のない工事や修理で直るものもなんでも交換してしまっている工事が多々見られました。
サブリースについては通常管理にすることでキャッシュ改善をすることはお伝えしましたが、空室への不安からそのままの金額で当社にて引き継ぐことになりました。
自主管理を長くやってきたが、物件も古くなってきた為あまり紹介してもらえなくなってきたので不安を感じていた。空室も以前は空くと3カ月以内は決まっていたが最近はほとんど6カ月以上かかってしまっていた。
アドバイスをもらうのも普段お付き合いのある人が辞めていなくなったりして、聞く人がいなくなってしまっていました。
アドバイスをもらうのも普段お付き合いのある人が辞めていなくなったりして、聞く人がいなくなってしまっていました。
【アセットコンサルティングからのご提案】
まずは、空室情報が全く仲介店様へ発信がされていない状況を改善しました。
築年数が新しい時はたくさん電話があったようですが、周りと同じ様な築年数になると当然自社の管理物件や、収益性の高い物件が紹介されやすくなります。
ただ最後に選ぶのは入居者様ですので、賃料設定をしっかりと行いポータルサイトへ当社や多くの仲介店様へ載せてもらうことで、少しずつ問い合わせが増えて空室が埋まりました。
まずは、空室情報が全く仲介店様へ発信がされていない状況を改善しました。
築年数が新しい時はたくさん電話があったようですが、周りと同じ様な築年数になると当然自社の管理物件や、収益性の高い物件が紹介されやすくなります。
ただ最後に選ぶのは入居者様ですので、賃料設定をしっかりと行いポータルサイトへ当社や多くの仲介店様へ載せてもらうことで、少しずつ問い合わせが増えて空室が埋まりました。
